近代上海道契与明清江南土地契约文书之比较(一)
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[提要]道契是近代上海（主要在租界地区）土地运作的重要契据。其契纸称为“出租地契”，即把地产使有权转让给外国人，因例送苏松太道署盖印发给，俗称“道契”。这类文契名为永租，实同买卖，成了外国人在华执业之凭证。从逻辑上说，近代上海发行的道契与明清时期江南土地买卖租赁契约存在着一定的承袭关系，但由于租让对象发生了变化，尤其是在租界特有氛围的孕育下，旧有的土地形态出现分解，并由此演化出新的土地关系与经营方式。作为一种体现近代土地契约关系的文契，道契的格式内容、经办手续，以及按照条例法规转让土地财产权利的意识与习惯，对上海以至周边地区产生了较大影响。另一方面，道契具有的良好信用，以及它在实际运作中所形成的一套程式，是为我国传统契约文书在其演进中所欠缺的。
近代开篇，列强入侵，沿海开埠通商，中国社会发生剧烈变化。孙中山先生曾说：“近来欧美的经济潮流，一天一天的侵进来了。各种制度都是在变动，所受的头一个最大的影响，就是土地问题。”[1]上海等地通商开埠之后，围绕着土地的租赁与经营，出现了一种新的土地契式，这种契式与传统的土地契约存在着某种关联，而于具体实践与操作过程中，却较多吸收欧美的体制与经验，在此基础上建立起来的土地契约制度，也逐渐实现了向近代的转型。
一
近代上海土地制度的形成与确立，有几个关节点，而《土地章程》无疑是其中最关键的。在具体实践方面，《土地章程》公布二年后出台的道契，作为一种新式的土地文契，成为半个多世纪上海（主要在租界地区）土地运作的重要契据。其契纸称为“出租地契”，即把地产使有权转让给外国人，因例送苏松太道署盖印发给，俗称“道契”。这类文契名为永租，实同买卖，成了外国人在华执
业之凭证。从逻辑上说，近代上海发行的道契与明清时期江南土地买卖租赁契约存在着一定的承袭关系，但由于租让对象发生了变化，尤其是在租界特有氛围的孕育下，旧有的土地形态出现分解，并由此演化出新的土地关系与经营方式，对上海乃至江南地区的社会经济结构都产生了深远影响。
道契又是如何出台的？先看开埠前上海县城及其周边的格局。与一般传统城镇一样，县城是上海县的中心地带，本县的重要活动大多在这里举办。上海县城
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[1]《孙中山选集》（下卷），《民生主义》第二讲，人民出版社1966年版，第792－793页。
及四郊，其图区分布情况，主要在高昌乡二十五保，下辖十六图。在上海县城
内，除官署、庙宇以外，都是店肆街巷。至清干嘉道年间，因沿海贸易的兴起，上海县城有所拓展，特别是县城东南隅，因地近港口，成为上海最为繁盛的地方，沙船的号子都集中于此，各地运载的南北货物也在这里集散。
与上海县城、东门外港口一带商贸繁荣的情形相映照，同样位处黄浦江畔、县城北面的那块地方却仍是乡村景象，寂寞异常。有一片农田，零星地分布着几个小村落，沿浦之地有几家旧式船厂、木行，“余者卑湿之地，溪涧纵横，一至夏季，芦草丛生，田间丘墓累累。”[1]从相关地契上看，黄浦江与吴凇江交汇处往南，以注明“东至黄浦”的地块（也即后称之为“外滩”的一部分），除建了一些营垒兵防设施，大多为私人田产，在公元1840年前后，其业主分别是：奚尚德、奚尚宾、吴金盛、吴建勋、石成山、吴会元、施万兴、石炳荣、吴思本、陈圣章、姚恒源、吴秀昌、吴恺亭、王协忠、吴大德、吴襄、陈茂林、瞿吉夫、方锯、石姓、周远兰等。[2]这些业主拥有的田地多寡不等，有几亩、数十亩，少数人家达到数百亩。
开埠之前，上海县城厢内外田地的产权状态，除少量官有、公有土地，大多数为私有土地，即按规定须向国家缴纳赋税，其田地宅基“皆系民间所置买，完纳钱粮，虽大皇帝亦不肯将民产作为官地，径行建造，致令失所。”[3]赋粮牵涉到土地登记造册，而最易引发事端的是江海滩地。江南等地，正供钱粮款内有芦课一项：“凡芦洲俱系沿江沙滩，坍涨靡定，是以定例五年一丈量，令地方官踏勘新旧坍涨沙地，据实报闻，而不肖官吏往往借此纳贿行私”，结果造成已坍之地，不得豁除正赋，而新涨之地，反而脱漏升科，此种积弊“甚为民害”。[4]上海近江临海，也存在着这一问题。近代黄浦江沿岸码头出现了多起地产纠纷案，即由滩地坍涨不定而引起，其间有官民间赋税之争，亦涉及中外商民产权诉讼。
英国殖民者以坚船利炮相胁迫，促使颟顸的清朝政府与之签订了《南京条约》。在该条约中，上海被定为通商五口岸之一。中英《南京条约》虽允许英国
人携带家眷在所列五口贸易通商，但具体没有议及居留地点。直到1843年10月订立的《虎门附加条约》，又名《善后事宜清册附粘和约》，其中第七款提到英人租地事宜，规定须由领事官与中国地方官员具体商议。
随后，英国首任驻上海领事巴富尔（GeeBalfour）抵沪。当时来沪的外国商人，大多是匆忙的过客，做完生意就离去，留居上海的少数英人只能借住在县城外沿黄浦一带的民房，居住条件十分恶劣。巴富尔本人这时也在上海县城内东、西门之间的西姚家弄，租赁到一处顾姓住宅，作为英国领事馆临时住地，年
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[1]岑德彰：《上海租界略史》，第2页。
[2]参见《上海道契》第一卷相关契号，上海古籍出版社1997年版。目前已版的《上海道契》第一卷，收录英册道契第1－300号（中间略有缺省，如缺第8、10、30、105等号），此注。
[3]载《筹办夷务始末》道光朝，第五册。
[4]雍正十三年十月，载《高宗实录》卷四，转引自南开大学历史系编：《清实录经济资料辑要》，第674、675页。
租金为400元。期间，巴富尔曾与上海道台宫慕久会商开埠事宜。1843年11月17日，巴富尔宣告上海开埠通商。当时划定的通商开埠区域较大，计自吴淞对面，黄浦右岸旧炮台划一直线至宝山角起，直至上海县城为止，包括上海至吴淞口黄浦江之全段。随即巴富尔与宫慕久始就上海居留地问题进行谈判。
英国人选择上海县城北边的这块土地作为开埠区域，有其深意，濒江近海，空间开阔，内可扼上海县城，外能引重洋巨舰。然而，从传统土地经济角度来审视，这片土地与上海西部相比，农业条件相对差些，其滩地也无太大的农耕价值。因此，圈出这样一块土地作为“华洋分居”的居留地，在清朝官员的眼里没有多大障碍。在酌议居留地形式问题时，中英双方的交涉却颇费周折。巴尔福提出卖绝土地，这为中国法律所不许，“普天之下，莫非王土；普天之民，莫非王臣”，这一观念在中国士民中根深蒂固，尽管在我们的传统土地关系中已分解出多种权利，诸如田底权与田面权的分离，等等，但从法理上说，全国土地名义上都是属于皇帝的，如果把这些土地卖给外人，皇帝岂不是丧失了这部分产业？所以，作为“夷人”的英国人一提出要买绝土地，即遭到上海道台的断然拒绝。后巴富尔请英国政府出面，向中国当局要求买下整块土地，也因条约上无此项规定而搁浅。几经商讨，后同意采取折衷的办法──租地。为什么选用租地形式，其谈判具体细节不甚清楚。一种可能的解释是：中国传统的公私法观念向来模糊，私法上的所有权与公法上的主权常常混而为一，如果把中国的土地卖给外国人，即不能在该地上行使主权，而采用租赁一法，便可作圆通。
从1843年起，围绕租地边界、租地手续以及外侨应遵守事宜等问题，巴富尔与宫慕久屡次磋商，谈判也时断时续。与此同时，英国商人、传教士乃至领事官员一直在与黄浦滩上的业主直接接触，私下达成土地转让协议，并订立了一批租地议单。如宝顺洋行的颠地·兰士禄于1844年4月在上海县二十五保三图必字圩向业主奚尚德等人租地13亩8分9厘4毫。而后，怡和洋行、和记洋行、仁记洋行、义记洋行、融和洋行等也陆续向中国业主租地。当时所立的那些租地议单，实际上就是明清时期江南一带民间的租地契约。
大约二年过去了，谈判也终于有了结果。双方商议，准允在一特定范围内，将土地租于外人。1845年11月29日（道光二十五年十一月初一日），宫慕久以
道台名义发布一项告示，这个告示就是他与巴富尔“依约商妥”的《土地章程》（LandRegulations），习称《第一次租地章程》。又过了两年，即1847年12月31日（道光二十七年十一月二十四日），第1号英册出租地契正式发出。契约一式三份，分别标明上、中、下，上契存领事馆，中契存道台，下契由租地人收执，契约名称英文一方定为ShanghaiTitle-Deed，而中文一方没有定名，中国人因其为道台所给，加盖道台关防，故名之为“道契”。第1号道契的租地人就是英商颠地·兰士禄。该契后另有一行字：“再查此租地，原于二十四年四月间租定者，彼时因租地契样式尚未办成，是以先将各业户原立租地议单暂交该商收执。今既将出租地样式办成，当将原立租地议单缴回本道署内存案，本日换回此
契为凭。”上海道台发契给号，地契号一般按发契日期的顺序排列。英册道契的1号到60号（现存道契档案中缺了几份），契后都注明原租地时间，实际上均可视作“补契”。补契中说明可以用“原立租地议单”换取正式的道契。1847年，道台咸龄开始印发道契。第一批均系1844年以来租地成案，共59件，计地535.844亩。
从1845年11月《上海土地章程》公布，到1847年12月第1号道契发出，两者是相互关联的。《上海土地章程》以告示形式公布，前有“晓喻”，后列二十三条。首先，确定租地界址，“就上海地势民情”，议定洋泾浜以北，李家厂以南地基租给英商建房居住。这是最初的英租界,面积为840亩。章程的主要内容规定了租地办法，明确外国人租地须办的手续。该章程当时虽没有确立出租地契（道契）的样式，但其中的一些规定直接成为道契的内容，有的则事关契证的办理发放程序。如章程第1条，即规定以一种契纸形式作为出租人与承租人的凭证，这种契证须经送交上海道台审查，加盖钤引：“华民报明本道暨上海厅县衙门，以凭详明大宪，商人（指英商，此注）报明领事官存案。并将认租出租各契，写立合同，呈验用印，分别发给收执，以昭信用而杜侵占。”[1]此条明确规定租地契须交上海道台审查，加盖钤印方为有效。这种地契俗称为“道契”，即缘于此。而其实质乃证明中国仍保留对租地的管辖之权。第7条、第8条是关于商人租赁土地的年租、交付时间与方法，以及规定租地的年租交存官银号，押手归原业主收取。这两条涉及租金与赋税交割，至为关键，内中换算极其复杂，道契中相关内容作过几次修改。第9条规定“商人租地建房之后，只准商人禀报不租，退还押租，不准原主任意退租，更不准再议加添租价”，以及道契中的契文则改为：“惟此外均不许华民另索钱赋，并议嗣后倘若英商愿将退地，由该业主即必收回，一面直将前议押租钱照数还与英商收回，但概不准该业主自讨退地。”意思大致相同。第14条，“别国之人，如有在议定杨（洋）泾浜以北租给英商界内要租地建房，或租赁居住，存贮货物，宜先向英国管事官说明能否议让，以免歧异。”别国人在英租界租地，须事先得到英国领事的许可，领取的租地契就是英册道契。第19条规定：“租地建房及出租房屋，或租房寓住并存贮货物各户，应于每年十二月二十五日，将本年租地若干亩，建房若干间，租给何等人，具报管事官，照会地方官存案备查。如有分租、转租房屋、转租地基之事，亦应随时报明备案。”这些规定成了此后道契经办中的必要手续。
《土地章程》是上海道台宫慕久与英国领事巴富尔“依约商妥”的结果，英国人通过1845年的这个章程及随后发放的道契，捷足先登，欣喜地获取了居留上海的特权，由此产生了上海租界。以后，其他欧美商民接踵而至，各国领馆次第设立。继英国人获取居留权后，法、美诸国也先后提出租地要求。这些国家通过与中国政府签订一系列条约，取得了与英国差不多相等的特权。这样，美、法可援例在上海租地造房。但是，在具体与上海地方官府进行相关问题的谈判与交涉中，各国代表所采取的方式与手段各不相同，出租地契的签发上也有时间先后。美册道契第1号于1854年9、10月间（咸丰四年八月），乃美国商人广源行向中国业主陶大观租得，租地四址：北半河，南英商大路，东英商墙界，西本行，面
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[1]参见英国国家档案馆收藏《上海土地章程》之中文本，载《上海房地产志》编纂委员会编：《上海房地产志·附录三》，上海社会科学院出版社1999年版，第543－546页。下引文与此同。
积仅5厘，花洋贰拾元，年租每亩定1500文。[1]其格式已照1854年7月11日租界租地人大会通过的第二次土地章程所附之“租地契式”。
关于法册道契。据上海房屋土地资源管理局档案馆所藏，未见第1－4号，所见法册道契第5号，存中契，乃法国公董局向业户徐若瑟租定，面积不详，计价银8900两，发契时间为光绪二十一年（1895年）六月。而第6号法册道契，发出日期已是光绪二十七年（1901年）三月，租地人教士三德堂，面积4.35亩，价银300两，所租之地在二十五保四图。事实上，法册道契与英册道契所发时间相当，其租地时间也早于发契时间。[2]为何现存法册道契“中契”部分，最早是在光绪年间，且前后道契号间隔时间较长，此必有缘故。一种说法是：起初法租界也签发过法册道契，但不久就以签发“领事馆契”（一称公馆契）为主了。法
国人梅朋、傅立德所著《上海法租界史》中援引了爱棠（Edan）主持法国驻沪领事馆时期的样式，现转录如下：[3]
立永远绝租地契赵甲钱乙同到大法国领事府台前，情愿将自己二十五保
六图能字圩号基地共计亩分厘毫绝租与天主堂永远管业；三面言
定，共作时价规银两整；彼时银地两交，各无反悔。其地自绝租之后，任
凭新业主自用或出租或绝租，与赵钱等毫无干涉。每年新业主须出纳租钱千
文，常年至12月中，预付来岁租钱，以抵完粮之用。此系两厢情愿，各无异
言；恐后无凭，立此绝租契，存照。
计开：东至西至南至北至
绝租赵甲、钱乙
地保某
与英册道契相对照，显然，这不是法册道契的式样，可能是根据早期法国商人与中国业主所订立租地契约转换而来。一些法册道契上注明“套”字，或许就表明它们是由早期租地契证套换过来的。颇足注意的是，明清江南一些地方在土地契约转换时就有“活套”的形式。
道契在册别上不仅有英册、法册、美册之分，还有德册、比册等，后又出现宝山英册、宝山法册等。道契格式，到第二次土地章程修订时已基本统一。
由于1845年《土地章程》在很多地方不能适应各国商民的需要，趁小刀会起义之机，英、法、美三国驻沪领事就在酝酿策划新的土地章程。1854年7月，上
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[1]见美册道契第1号，上海房屋土地资源管理局档案馆藏。
[2]据[法]梅朋、傅立德所著《上海法租界史》（上海译文出版社1983年版）第34页注中介绍：在法国领事馆的地皮申请登记簿上，第一号是1848年10月17日领事馆译员哥士耆署名的申请书。第二号是雷米，日期是1849年1月5日。只是哥士耆申请地皮的活动没有继续下去，后来把自己的权利转让给了雷米。
[3]爱棠两度任法国驻沪代理领事，1853年6月-1857年6月，1859年6月－1863年2月。此契式据S.J.洪《中国的所有制》，参见《上海法租界史》第538－539页。
海租界当局背着中国政府，正式公布这个经三国公使共同签字的新土地章程。几天后，在外国人自行召集的租地人会议上通过，定名为《上海英法美租界租地章程》（一般也称第二次《土地章程》）。第二次土地章程共14款，条文较原来简洁，规定了租界的界限、租地、定租、立契、留地充公、纳租、转租、起造以及成立工部局（英文章程中称“组成委员会”）等内容。这个修订后的章程，重要之处还附粘了“租地契式”全文，现转录于下：
江南海关道为给出租地契事照得接准国领事官照会内开今据国
人禀请在上海按和约所定界内，租业户地一段，永远赁租亩分
厘毫北南东西每亩给价文，其年租每亩一千五百
文，每年预付银号等因前来。本道已饬业户将该地租给该商收用，务照
后开各条遵行。查核外国人按和约在界内租定地亩，却不由己便，亦不得转
与别国未曾准住中国之人，必须中国官宪与领事官查视其租地赁房无足妨
碍，方准租住。又查向议章程，虽外国人有通融得益之处，但无准租地赁房
与华民，辗转货卖。若华民欲在界内租地赁房，须由领事官与中国官宪酌给
盖印凭据始可准行。上列各条，倘该商并后代管业之人，将来以其地转与，
不禀明本国领事官并道宪批准登籍，将其地整段分段，或己或人，另造房
屋，转租华民居住，若未领两国官宪允准凭据，并每年不将年租钱一千五百
文预付银号，违犯斯章者，则此契作为废纸，地即归官，须至租地契者。
咸丰年月日给租地第几分
地契第几号
道印
这是对道契第一次作较大的修改。此后，在沪的外国人开始接受共同的道契样式。在英、法、美三国租界，各国商人经有关国领事同意，均可取得租地权利。《土地章程》后又作过几次修改，道契内容则随土地章程的修改屡作更动。