关于当前我国房地产业的现状、原因及政策分析(一)

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内容摘要：近几年来，我国的房地产价格上涨迅猛，意味着房地产业进入泡沫经济时代。国家对此产业给予高度重视，从０３年至今，出台了５个国字号文件对其进行宏观调控，调控的结果却不尽如人意。本文通过对宏观政策的解读，分析了为什么会出现这种结果，并相应地给出了政策建议。
关键词：房地产泡沫经济　　　宏观调控政策　　　政策建议

这几年，我国出现了房价的全国性上涨。幅度之大，范围之宽，在我国房地产历史上是少有的。房子是百姓的生活必需品，房地产业又汇集了天下的资金。所以，房产动态时刻牵动着大家的敏感神经。
首先，要弄清楚的是目前我国的房地产市场有没有泡沫？有无泡沫可以用房价与实际购买力的背离程度来做分析。我们知道，日本曾经出现过一次严重的房地产泡沫。２０世纪８０年代后期，为刺激经济的发展，日本中央银行采取了非常宽松的金融政策，对于资金流入房地产市场不设防甚至鼓励，致使房地产价格暴涨。１９８５年９月，美国、联邦德国、日本、法国、英国五国财长签订了“广场协议”，美圆贬值，大量国际资本疯狂进入日本的房地产业，进一步刺激了房价的上涨。到１９８９年，日本的地价市值总额已相当于美国地价总额的４倍。一般工薪阶层即使花费毕生储蓄也无力在大城市买下一套住宅。１９９１年后，国际资本获利后撤离，日本房地产泡沫迅速破灭，房地产价格随即暴跌。到１９９３年，日本房地产业全面崩溃。尽管日本经济实力强大，也经不起这次泡沫破灭的沉重打击，日本经济从此一蹶不振，在此后长达１５年的时间里饱受萧条之苦。前车之鉴,后事之师。对比我国现在的情况：我国这几年的金融状况与日本当时的情况很有几分相似。由于房地产的开发贷款与房产的消费贷款是中国银行业的优质贷款业务。中国的银行基本上都是敞开口子发放贷款。结果是房价飞涨，购买能力不见衰弱。我国自从加入WTO后，出口贸易与外汇储备大幅上涨。按一般经济规律，人民币升值势在必行。但我国政府综合考虑各方面的因素，不愿在外国的压力下调整人民币汇率（希望出其不意地实施调整）。这就导致了海外热钱、一般投资者和机构投资者拿中国特别是北京、上海这些大都市的房地产作为投资平台。希冀获得价差、汇差。国际投机者的加入进一步刺激了泡沫的高涨。试想，如果人民币汇率下降，海外投资者获利撤离。我国房地产业和金融业将遭受多大的创伤？我们的经济实力比不上日本，承受打击的能力可能更弱。所以，为了稳定我国经济，我们必须加大对房地产业的宏观调控。
２００４年，摩根士丹利首席经济学家史蒂芬罗奇指出，目前全世界三分之二的国家和地区或已经产生房地产泡沫或正面临产生房地产泡沫的危险。房地产市场出现泡沫的地区包括：中国、澳洲、英国、韩国等。面对我国凶猛上涨的房价，我们仅仅从开发商的资金来源这个角度分析一下就可知道我国房地产业存在多大的风险。
第一，中国开发商的自有资金严重不足，有相当一部分资金来源于银行贷款。中国人民银行数据显示，２００５年底中国房地产贷款达到３.07万亿元。由于投入的自有资金少，开发商回笼资金的压力小，他们有足够的耐心哄抬房价牟取暴利。不仅开发商的资金严重依靠金融机构，个人住房按揭贷款同样严重依赖银行。调查显示，在买房的人当中，选择按揭贷款的占总人群的比例为91.1%。这就意味着，一旦房地产市场出现意外，中国的金融业将遭受巨大损失。