房地产项目投资最优方案的选择(一)

详细内容

[摘　要：房地产项目在投资前需进行各种方案的比选，以找到最佳方案。在选择采用何种方案时，最重要的决定因素是投资收益率，而不是利润总额绝对值的大小。通过对比我们发现，一些通常认为设计效果最好、收益水平很高的方案的经济合理性其实是非常差的。千方百计做足、做高容积率的做法往往只有想象中的高回报，而在现实中有的时候却是显失合理的。因此，在给定的规定条件约束下，容积率多少为宜、选择何种建筑类型、如何组团分布等问题成为必须加以解决的问题]
[关键词：房地产　投资　方案　选择]

房地产项目在进行投资决策时经常会遇到最优方案的比选问题，以什么标准作为依据、采用什么方法进行比较对于项目取得良好的投资收益水平是至关重要的。尤其随着房地产市场逐渐从非理性走向理性、从幼稚走向成熟、从卖方市场走向买方市场，开发商在进行抉择时往往一失足成千古恨，造成巨大的投资风险。
显然，规划条件既定的情况下，房子并非造得越多越好，容积率并非越高越好。在这里，我试图以一个具体例子来说明如何做这样的选择，希望这会对大家有所启发。

Ⅰ.前提条件
该地块位处郊区，规划条件（实践中可以略有突破或更改，但不能幅度过大）如下：
A、主要经济技术指标
一、建设用地面积：91.38亩；
二、容积率：≥1.0且≤2.5；
三、建筑密度：居住用地≤25%；
四、绿化率：居住用地≥35%。
B、规划要求
一、建筑高度：80米以下；
二、退让：后退主干道：高层20米以上，裙房或多层12米以上。
三、建筑间距
高层建筑：南北向正面间距≥1∶0.8H（其中板式高层住宅≥1∶1.0H）；并列塔式高层排列间距≥20米。同时满足消防间距。住宅还应满足日照间距要求。
四、停车数量：设置集中停车库，汽车库数量应达到规划总居住户数的100%以上，同时设置总户数10%的临时停车位。设置足够量的自行车临时停车位。
五、配套要求：
1、设置总建面2700方、9班规模的幼儿园一所，总用地面积不小于5400方；
2、设置用地面积0.5公顷以上的集中绿地；
3、设置用地面积500方以上的居民运动场地一个；
4、按每100户30方的标准配建社区管理服务设施用房；
5、设总建面200方的社区邮政服务中心；
6、按总建面的7‰配建物业管理用房与经营用房；
7、合理设置垃圾收集房或收集设施，用地范围内按规模设置相应配电房与公厕；
六、道路后退范围内不得设置停车位等设施。

Ⅱ.各方案成本收益分析
根据前述条件，设计师提供了以下几种方案供选择：
A方案：多层与小高层结合，容积率为1.3，多层占70%，小高层占30%。
B方案:多层与小高层结合，容积率上升到1.6，多层占70%，小高层占30%。
C方案：纯高层，容积率2.73。
D方案：多层与高层结合，容积率2.2，多层占29%，高层占71%。
E方案：多层与高层结合，容积率2.2，多层占60%，高层占40%。
这几种方案各自的成本收益情况如下：
一、第一种方案
1、建筑面积79577.68㎡，地价款为1.35亿元，即1.35×1.04=1.404亿元。折算楼面地价为:1764元/㎡。
2、土建造价：
多层住宅楼面积为79577.68×70%=55704.376㎡；小高层面积为79577.68×30%=23873.304㎡。
多层单价1010元/㎡，总造价为55704.376×1010元/㎡=5626.1420万元
小高层造价(不考虑商场)为1800元/㎡，即:23873.304×1800元/㎡=4297.1947万元
合计9923.3367万元，平均1247元/㎡
3、前期：150.00元/㎡
4、后期：①电信17.00元/㎡
　　　　　　②煤气平均(22×55704.376+26.5×23873.304)/79577.68=23.35元/㎡
　③弱电30.00元/㎡
　　　　　　　④强电(25×55704.376+125×23873.304)/79577.68=90.00元/㎡
　　　　　　　⑤室外上下水：50.00元/㎡
　　　　　　　⑥园林绿化：150.00元/㎡
　　　　　合计:360.00元/㎡
5、管理成本：80.00元/㎡
6、销售成本：100.00元/㎡
7、财务成本：100.00元/㎡
8、销售税金：12%×6000元/㎡=720.00元/㎡(销售均价按6000元/㎡考虑)
合计:4521.00元/㎡
单方利润:6000-4521=1479元/㎡
合计利润:79577.68×1479=11769.5389万元
第二种方案：
1、建筑面积为97941.76㎡，楼面价为1434.00元/㎡
2、多层住宅楼面积为97941.76×70%=68559.23㎡，小高层面积为97941.76×30%=29382.528㎡
3、土建造价：
　　多层造价为68559.23×1010=6924.4822万元
　　小高层造价为29382.528×1800=5288.8550万元
　　平均价为1247.00元/㎡
4、前期：150.00元/㎡
5、后期：360.00元/㎡
6、其他同上为1000.00元/㎡合计为4191.00元/㎡
单方利润:6000-4191=1809元/㎡
合计利润:1809×97941.76=17717.6684万元
第三种方案：
1、(销售面积按16.6407万㎡)楼面价为:844元/㎡
2、建安造价平均按2200.00元/㎡考虑
3、前期：150.00元/㎡
4、后期：电信17.00元/㎡，煤气26.5元/㎡，弱电30.00元/㎡，强电125.00元/㎡，室外水50.00元/㎡，园林绿化165.00元/㎡
合计:413.50元/㎡
5、管理成本：80.00元/㎡
6、销售成本：100.00元/㎡
7、财务成本：100.00元/㎡
8、销售税金：12%×6000元/㎡=720.00元/㎡(销售均价按6000.00元/㎡考虑)
合计:4608.00元/㎡
单方利润:6000-4608=1392.00元/㎡
合计利润:1392×16.6407=23163.8544万元
第四种方案：
1、多层:61213.6×0.5×1.3=39789㎡，24层、28层考虑（底层架空）销售面积为：95900.86㎡，合计:135689㎡
容积率为:135689/61213.6=2.217
地价:1.35×1.04/135689=1035元/㎡
2、建安造价:
①多层：39789×1010=4019万元
②高层：95900×2250=21578万元
合计:25597万元
平均单价为:1886元/㎡
3、前期：150元/㎡
4、后期
①电信17.00元/㎡
②煤气均价25.00元/㎡
③弱电30.00元/㎡
④强电均价110.00元/㎡
⑤室外上下水50.00元/㎡
⑥园林绿化150.00元/㎡
合计:382.00元/㎡
5、管理成本：80.00元/㎡
6、销售成本：100.00元/㎡
7、财务成本：100.00元/㎡
8、销售税金：12%×6000元/㎡=720.00元/㎡(销售均价按6000.00元/㎡考虑)
合计:4453.00元/㎡
9、单方利润:6000-4453=1547元/㎡
合计利润:135689×1547=20991万元
第五种方案：
1.建筑面积为134670㎡，楼面价为1043.00元/㎡
2.多层住宅楼面积为134670×60%=80802㎡，高层面积为134670×40%=53868㎡
3.土建造价：
　　多层造价为80802×1010=8161万元
　　小高层造价为53868×2300=12390万元
　　合计：20551万元，平均价为1526.00元/㎡
4.前期：150.00元/㎡
5.后期：360.00元/㎡
6.其他同上为1000.00元/㎡，合计为4079.00元/㎡
单方利润:6000-4079=1921元/㎡
合计利润:1921×134670=25870万元

Ⅲ.结论
那么，上述五种方案哪种最优呢？
在选择采用何种方案时，最重要的决定因素应是投资收益率（更准确地说是内部收益率IRR）与销售利润率，而不是利润总额绝对值的大小，这是形成正确判断的前提。在进行选择之前，必须明确：
1.无论采取何种方案，配套商铺的面积均为7730平方米左右，因此不必列入方案比较，所占的成本也没有考虑。
2.小高层不考虑底层架空层。
3.多层与高层结合的方案，3排6幢多层考虑为6层，其中6层为跃层，高层是2幢24层与2幢28层，底层架空，但计算容积率时，底层架空层的面积未计算在内。因此，实际容积率还要略高。
4.售价是影响投资收益评估的重要因素，但由于郊区房产多层与高层价格差异并不像市区那么大，因此在做方案比选时，可以假设所有物业统一按6000元/㎡考虑。
5.同理，方案对比中未考虑合理避税，统一按正常税率计算。
6.地下车位与车库按收支持平计，不构成方案选择的要素，因此忽略不计。
请看下表：
名称
方案多层销售面积高层/小高层面积楼面地价单方造价销售均价单方利润合计毛利
（万元）投资收益率销售利润率
A55704.3823873.3017644521600014791177032.71%24.65%
B68559.2329382.5314344191600018091771843.16%30.15%
C0.00166407.008444608600013922316330.21%23.20%
D39789.0095900.8610354453600015472099134.74%25.78%
E80802.0053868.0010434079600019212587047.09%32.02%
显然，通过简单的对比，我们可以得出这样的结论：
1.C方案即纯高层的投资收益率最低，应予放弃（从绝对值上看，该方案的利润额并不低，但其经济合理性却是最差的，这一点应该引起投资者高度重视）；
2.容积率偏低的纯多层A方案尽管造价较低，但楼面地价偏高，因此投资收益率也不高，其不合理性仅次于纯高层方案，应予放弃。
3.综上所述，很明显，本地块不适合全部采用单一类型的物业，无论是多层还是高层，都不具有良好的投资收益水平，我们应考虑多种类型并存。
4.在同时混有多层与高层的方案中，高层比例多于低层的D方案的投资收益率低于低层占多数的B、E方案达10个百分点左右，因此，在有多种物业类型并存、容积率相同的情况下，应尽可能多地布置多层，少布置高层、小高层；
5.B方案虽然收益水平较高，但多层占70%、小高层占30%的比例在设计中能否做到是一个疑问，即便能做到，可能导致建筑密度过大，影响小区品质。因此，在以B、E方案为侯选方案时，还要注意其可实现性。
6.E方案为多层、高层结合，考虑到小区的整体和谐与造型，应在此基础上适当补充少许小高层，这样整个小区显得丰满，区块与区块之间有过渡、有呼应、有起伏，既容易营造出高档小区的效果与景观氛围，也更容易做到理想的户型比。
7.在方案基本确定后，还应注意：①根据市场形势预测售价，进行投资收益敏感性分析，找出售价变动幅度与投资利润率的对应关系，做到心中有数；②应着手编制完整的现金流量表，测算整个开发周期资金需求的变化情况，并计算资金峰值的大小与出现时间，从而避免资金链出现问题，并最大限度地提高资金利用效率。
8.在上述成本测算中，建安成本较准确，但前期费用、基础设施费、配套设施费、期间费用等没有进行明细分析，只是一个根据经验值估算的笼统数据，这可能会造成较大误差。虽然这并不至于影响上述方案比选的正确性，但在方案确定后，还应作进一步的详细分析，以求得更精确的数据。

Ⅳ.当前东部地区不同物业的建安成本经验值
一、地下车库（单层）
（一）土建
1、钢材220×4322.50=951.00元/㎡
2、商品砼120×600=720.00元/㎡
3、土方20.50元/㎡
4、桩基100.00元/㎡
5、围护90.00元/㎡
6、粉刷、楼地面、防水140.00元/㎡
合计:2021元/㎡
（二）安装　　70.00元/㎡
1、消防:120.00元/㎡
2、弱电:15.00元/㎡
　　合计:205.00元/㎡
上述两项合计:2226.00元/㎡×1.0343=2304.00元/㎡