关于房地产项目投资决策阶段的投资控制(一)

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　　房地产投资控制是房地产开发项目管理的重要组成部分，贯穿于房地产项目投资的全过程，即项目决策阶段、设计阶段、实施阶段和竣工验收交付使用四个阶段。根据房地产投资统计资料，经大量的测算分析，人们发现对房地产投资影响最大的阶段是决策阶段。在项目决策阶段，影响建设房地产项目投资的可能性大于95%；在初步设计阶段，影响建设房地产项目投资的可能性为75%~95%；在技术设计阶段，影响建设房地产项目投资的可能性为35%~75%；在施工图设计阶段，影响建设房地产项目投资的可能性仅5%~35%；在项目实施阶段影响建设房地产项目投资的可能性到10%以下了。显而易见，控制房地产投资的关键就在于项目实施之前的项目决策阶段。一个房地产建设项目的成功，取决于对项目的良好决策和后续的组织实施，而一个良好的决策往往对整个项目的成败起着至关重要的作用。

　　1.项目决策阶段的投资控制几项研究重点

　　1.1投资机会研究

　　投资机会研究主要是判断是否在某地进行投资开发，如果可以进行投资，就要确定开发项目的类型并选择合适的地段与规模等等，是整个开发房地产项目投资决策至关重要的一个环节，是开发的起点和龙头。有效的投资机会选择是决定开发企业在较小的投资风险情况下获得较大的投资效益的前提和基础。

　　1.2投资估算

　　投资估算是指在整个投资决策过程中，依据现有的资料和一定的方法，对建设项目的投资额进行的估计。投资估算的准确与否不仅直接关系到开发项目的投资决策也影响到后期各阶段的投资控制与管理，而且决定了开发项目的目标能否在规划的资金限度内实现。投资估算过高或者过低都将直接或间接地影响项目的工程质量和进度。因此，要提高项目决策水准，编制好投资估算，具有十分重要的意义。

　　1.3投资决策分析

　　在开发房地产项目投资中，很多投资商在追求利润的巨大诱惑下，忽略了潜在的风险，对投资项目往往以经验、凭感觉来进行决策，造成很大的盲目性。因此，必须对房地产开发项目的前期投资决策进行深入而细致的分析与研究，从而对投资项目有一客观的评价，进行合理的项目方案比选，保证决策的科学性。

　　2.造成房地产开发投资失控原因分析

　　2.1对各种风险分析做得不够全面，容易造成投资机会研究失误

　　尽管可研报告中作了敏感性分析，并显示项目效益对一种或几种不确定因素相当敏感，对这些研究报告强调的重点内容，决策者认识不够，依据方案内部收益率和还款期的大小进行决策，显得过分简单，容易导致失误，造成无可挽回的损失。我国房地产开发市场的投资环境日趋复杂，潜在着各种风险，受到外界影响的因素非常多。因此，投资项目的风险防范和控制更显重要，在决策阶段应当对风险做出认真评估从而制定正确的开发战略。

　　2.2缺乏多种投资方案的比较，使得可行性研究失去了原有的意义

　　由于可行性研究工作时间较短，往往无真正的替代备选方案，研究工作仅作为惟一方案的“可行”而开展，或仅凭主观倾向性确定项目的技术路线，缺乏深入论证，衡量方案是否可行往往只凭少数几个静态指标，缺乏科学性，容易出现决策失误。一个项目若出现前期决策失误，则不管后期建设实施阶段投资控制管理如何努力，也无法弥补其损失。