房地产会计工作流程
详细内容
房地产会计工作流程(一)
房地产会计工作流程
第一:交易流程;
1.买卖双方在中介的促成下签定三方居间和同,然后到国土局查档,交付定金
2.过户交纳相关税费(如需赎楼的先赎楼,如买房需向银行贷款的要申请银行贷款)
3.领取新证,(如需向银行贷款的要到银行做抵押,签署抵押合同)
4.很行放款给卖方
5.水电,煤气,物业管理,有线收视,宽带,电话等的过户
这些只是大致介绍一下主要的交易程序,下面我还会对每一个流程进行详细说明第二,是中介在进行房交易时的操作规则,或者说是操作实务程序
1.房源信息和客户信息的收集
2.中介方如何带客户看房,协助客户寻找到中意的房;中介如何帮助业主进行宣传推盘
3.中介方如何促成买卖双方的交易方法及专业技巧
4.三方合同签定的时候应注意的事项
5.在过户过程中买卖双方应配合的事项
先说第一个问题
1.买卖双方在中介的促成下签定三方居间和同,然后到国土局查档,交付定金
当买卖双方在中介的促成下签署了《三方交易合同》(即中介公司提供的本公司的二手房的买卖交易合同,有三方均需签名的〕后,应同时到国土局查档.
此举的目的是为买房及中介方防范交易风险而作的.因为如果卖方出来交易不实行为,很有可能会出现交易纠纷.查档一是可以确认该成交物业的权利人是否是签约的人,二是确认签约的卖方是不是占该物业的全部所有份额,三是确认是否在银行抵押.
在这个签约的环节,应注意的问题有以下几点:
如果卖方权利人只有一个人名的话,中介和买房应弄清此人是否已婚,如果已婚,其卖房行为是否得到其配偶的同意支持,如果是的话,应由夫妻同往签署,如果另外配偶一方未能亲自到达共同签约,最能是签约人能同时出示配偶的亲笔授权书,这样防止婚内财产私自转移导致交易最终不能成交的情况发生.不然,中介方要承担把关不严,未有尽职尽责的责任,买方很有可能会损失定金,甚至是首期款等!
在中介交易实务中,通常会出现因为急于签单,而未能取得该物业另个一个未在房产证上登记姓名的人的书面授权书而促成三方交易.一旦出现权利人另外一方并不同意出售此物业而导至向法院诉讼后,法院会宣布此合同无效的,买方就有可能带来无心的麻烦和金钱损失比如有些夫妻一方私自处理婚内财产,或是老公买给二奶的,后来要出售时被老婆知道了,告上法院再就是有些是朋友合买的房,现在深圳有大量未婚同居者共同买房,房产证上写上一个人的名字时,很有可能被写上名字的人利用这个便利私自处置房产
过户交纳相关税费(如需赎楼的先赎楼,如买房需向银行贷款的要申请银行贷款)
这个过户如果按业主(卖方)的房产证是在银行抵押的话,就要先赎楼,也就是还清银行的欠款后,银行归还其房产证原证,这样业主才拥有房产的100%份额,这样才可以到国土局进行正常交易
过户时要交纳的税费情况又分以下几种:
A.原房产证登记时间到交易时间满五年的,可以免去营业税,同时也会免去城建维护费和教育附加税,否则将不得免除；
如果即满五年，同时业主夫妻双方在深圳范围内名下仅有唯一的这套房，那么又可免除个人所得税，此时在新证上完全可以按成交价来填写.这样的好处是，因为深圳的房涨的快，而且人的流动性也大，没准哪天新业主也要卖房，这样你的房产证价格高，有利于快点出手，也可以卖个更好点的价哟！当然，你的新证的价格填写的高了，契税等税费会相应增加一些，但都是不多的，可以考虑按成交价填写哟，这样银行贷款不论是现在还是以后都有可能方便多贷哟.
B.应交纳的税费及费率：
契税：新证价格＊1.5%
印花税：新证价格＊0.1%(买卖双方各付一半)
交易见证费：关外每平方6元，关内好象是每平方3元
查档费：50元
贴花税：5元
营业税：新证价格＊5%
城建维护费和教育附加费是在产生营业税的基础上就有，否则无营业税就没有这些费用，费率是营业税的0.1%和3%
个人所得税：(新证价格-原证价格-原业主购房时产生的正当税费和一定数额的装修费，通常是原证价的15%)＊20%
其中，契税和登记费是在领取新证的时候才交付，所有费用都是由银行代收，然后再拿银行开的收据去国土局换取正试交税发票.
房地产会计工作流程(二)房地产财务工作流程
一、财务部岗位设置
（1）财务经理
A、日常工作
（1)根据国家财务会计法规和行业会计规定，结合项目公司特点，负责建立有效的财务管理制度和具体规定，报经领导批准后组织实施。
（2)预测、落实资金的统筹与收付；依据经营情况合理地调配资金，确保资金的有效利用和安全；
（3)主动进行财会资讯分析和评价，向领导提供及时、可靠的财务信息和有关工作建议。协助财务总监做好本部门内务工作。
（4)与工商、银行、审计、税务等业务管理部门保持良好的沟通和合作；
（5)负责会计监督。根据规定的成本、费用开支范围和标准，审核原始凭证的合法性、合理性和真实性，审核费用发生的审批手续是否符合公司规定。
（6)对出纳的日常工作进行监督。对出纳的日常收款、支出业务进行监督，审核支出款项是否符合公司的管理制度、是否符合财务制度的管理规定；收入款项是否及时送存银行、有没有公款私存的问题；并定期或不定期对现金进行盘存；
（7)负责组织内部检查、组织会计报表审计以及验资等专项事务；
（8)负责分析、预测公司总体经营状况，及时完整地编报各种财务报表；
（9)负责财产物资的登记及使用情况的检查监督，保障财产物资的安全和有效合理使用；
（10)组织项目公司财务系统的各类岗位培训、技能培训工作；
（11)负责财务分析、财务预决算及财务解决方案的提出；
（12)复核销售提成；及时与销售部的销售提成表进行审查核对，保障销售数据的核对无误。
（13)配合对内、对外事务。配合各部门工作；
(14)负责保管项目公司财务专用章，并健全印章领用审批登记等手续。
（15)完成上级交办的其他工作。
B、权利
（1)参与项目项目公司重大经营会议，为会议决策提供采取数据和信息；
（2)参与年度、季度、月度的生产计划、销售计划、采供计划的制定，并提出合理想法和建议
（3)对项目项目公司预算汇总平衡的权力；
（5)对其他部门实施财务考核的权力；（4)对违反财务制度的单位和个人给予处罚的权力；
（6)具有内部员工考核的权力。
C、责任
责（1）对资金安全、财务内部控制、财务信息的真实性、财务核算合法性等负
（2）如因工作失职，给项目公司造成损失，应负相关经济、行政责任直至法律责任
D、隶属关系
(1）直属上级：总经理、财务总监
(2）直属下级：财务会计、出纳、
（2）财务(会计)主管
A、日常工作
（1)在财务经理领导下，按照公司财会制度和核算管理有关规定，负责公司各种核算和其他业务的记帐工作。
（2)根据财务制度规定，设置科目明细帐和使用对应的帐簿，认真、准确地登录各类明细帐，要求做到帐目清楚、数字正确、登记及时、帐证相符，发现问题及时更正。
（3)负责依税法规定做好印花税贴花工作及相应的缴纳记录。
（4)负责固定资产的会计明细核算工作，建立固定资产辅助明细帐，及时办理记帐登记手续。按月正确计提固定资产折旧，定期或不定期地组织清产核资工作。
（5)在财务经理领导下，准确、及时地做好帐务和结算工作，正确进行会计核算，填制和审核会计凭证，登记明细帐和总帐。
（6)正确计算收入、费用、成本，正确计算和处理财务成果，具体负责编制项目公司月度、年度会计报表、年度会计决算及附注说明和利润分配核算工作。
（7)负责公司的各项债权、债务的清理结算工作。及时按月与银行对账单，进行对账出具调节表，并交财务经理审核。
（8)正确进行会计核算电算化处理，提高会计核算工作的速度和准确性。
（9)负责公司税金的计算、申报和解缴工作，协助有关部门开展财务审计和年检。
（10)及时做好会计凭证、帐册、报表等财会资料的收集、汇编、归档等会计档案管理工作。
(11)负责对存放的付款合同进行集中的归档管理，并建立合同台帐。按合同的类别、名称、签订单位、合同金额、付款时点及金额、执行情况等做出详细准确的反映。
(12)做好销售统计工作，及时与售楼流水账、销售日报进行核对；并对销售合同进行整理、归档。
(13)完成领导临时交办的其他任务。
B、权利
（1)对涉及财务开支的人员有财务监督权
（3)要求相关部门和人员配合的权力
（4)财务经理授予的其他权力
C、责任
（1）对工作质量负责
（3）出纳
A、日常工作（2)对对财务开支手续不完善、不合法的支出，有拒绝办理权（2）如因工作失职，给公司造成损失，应负相关经济、行政责任
(1)熟悉有关法律法规，特别是国家关于现金和银行存款的管理制度；
（2)根据收付款凭证办理收付款事项，做到账目日清月结，准确无误；
（3)严格审核执行现金的收付款的规定范围，对于应由银行收付的款项必须通过银行结算；
（4)掌握库存现金限额，超过限额时必须及时存行，避免现金坐支；
（5)保管好负责人私章、支票，严格审批手续，禁止签发空头支票；
（6)及时领取银行回单，以银行回单为准入账；根据财务会计编制的银行余额调节及时清查、处理未达款项；
（7)在财务经理的领导下做好现场收款员管理工作；及时与会计沟通，完善账后领导签字手续；并做好收据管理工作；
（8)保守秘密，有权拒绝不该知道的查询；
（9)完成领导交办的其他工作。
B、隶属关系：财务经理
(2)指导：现场收款员
(1)监督：各种开支报销人员、收款员(4)合作者：财务部内部职员
(5)外部关系：协助财务经理办理与银行相关的公共关系
二、会计核算流程
A、基本流程
（一）填制会计凭证
1、审核原始凭证原始凭证是证明经济业务已经发生，明确经济责任并用作记帐原始依据的一种凭证，是进行会计核算的原始资料和主要依据。原始凭证应
具备如下基本要素：凭证名称、填制日期、填制单位、填制人、经办人员签名或单位盖章，以及接受单位名称、经济业务内容、金额等。
①从外部取得的原始凭证，须盖有填制单位公章（财务专用章或发票专用章）；从个人取得的原始凭证，应有填制人员的签名或盖章。
②自制原始凭证，须有负责人或经理指定人员的签名或盖章。
③购买实物的原始凭证，必须有购物清单（小票）发票等及相关验收证明。④支付款项原始凭证，必须有收款单位或收款人的收款(签收)证明。
⑤发生业主售房时，须提供业主申请,要审核有无合同约定和产权办理及房款交付等情况，要有营销部经理、财务经理、总经理签字方可办理，并做好与各部门的相互衔接工作。
⑥职工出差借款凭据，必须作为原始凭证附在记帐凭证后面，职工退回借款时，应另开收据，作为正式原始凭证，不得退还原借款借据。
⑦经上级有关部门批准的经济业务，应将批准文件作为原始凭证附件。
2、编制记帐凭证会计人员根据审核无误、内容完整的原始凭证，按照经济业务发生的性质，分现收、现付、银收、银付和转帐凭证五类，编制记帐凭证。①记帐凭证的摘要应与原始凭证内容一致，在填写“摘要”时，既要简明，又要全面、清楚，以说明问题为主。写事情要有过程；银行结算凭证，要注明支票号码、去向；送存款项，要注明现金、支票、汇票等。遇有冲转业务，不应只写冲转，应写明冲转某年、某月、某日、某项经济业务和凭证号码，也不能只写对方科目。要求“摘要”能够正确地、完整地反映经济活动和资金变化的来龙去脉，切忌含糊不清。如果一份报销单涉及电话费、差旅费、办公费等多个费用科目，编制凭证时要分别按实际内容填列摘要。
例如：
A、现金付款凭证
摘要：要有接收款项的部门名称、经办人，款项所属时间及用途。
支付营销策划部×××经办人7月份户外媒体广告费。
支付总经理×××6月份重要客户电话费。
B、现金收款凭证
摘要：要有付出款项的部门名称、经办人，款项所属时间及付款的原因。收到工程部×××经办人6月8号上班迟到罚款。
收到财务部×××经办人偿还4月份借款。
C、银行收款凭证
摘要：要有付出款项的单位名称、款项所属时间及用途。
收到#期#号楼#单位###业主XXX房款。
收到建行**支行第二季度利息。
收到集团总公司2010年6月份拨款。
D、银行付款凭证（BP）
摘要：要有收到款项的部门名称、经办人，款项所属时间及用途
支付营销策划部×××经办人4月份报纸广告费。
支付营销策划部×××6月15日提取现金购置促销礼品。
E、转帐凭证（JV）
摘要：要明确经济事项发生所对应的部门、责任人、发生的时间及原因等。计提财务部XXX员工宿舍小区6月份房租。
F、资产记帐凭证（AA）
摘要：1.固定资产的命名要规范,2.多项资产不能捆绑在一起命名。
新购置的联想启天电脑三台，不能三台只创建一个资产号登记，而应分别创建三个不同的资产号。同样道理，同时购置数台货车时，也应分开创建不同的资产号，如有配车的车牌号标注在资产的文本描述中。
冲销会计凭证要更改摘要（即“此凭证被XXX号凭证冲销”，“冲销XXX号凭证”），并附上被冲销凭证/冲销凭证的复印件等附件。
记帐凭证要有审核人（财务经理）签章(签字)。
3、会计凭证整理、保管应每月定期将会计凭证加以归类整理，按凭证序号排列，加上封面、封底，装订成册，并在装订线上加贴封签，以防散失和任意拆装。封面上应注明项目公司名称、凭证种类、所属年月和起讫日期、起讫号码、凭证本数等。财务经理要在装订线封签处签名或盖章，然后存档保管。
会计凭证必须做到妥善保管，存放有序、查找方便，严防毁损、丢失和泄密。会计凭证原则上不得借出，如有特殊需要，须报项目项目公司总经理与财务经理批准，才能借出，并由财务做好备查记录，但不得拆散，并限期归还。
（二）打印帐簿
每季度打印一次会计帐簿，并装订成册，存档保管。
（三）编制会计报表
1、在全部经济业务凭证完全入帐并准确记帐的基础上，根据国家会计准则中有关编制会计报表的规定，按照总部统一会计报表的项目、内容和格式，对相关帐目进行相应调整后，编制整套会计报表。
2、会计报表的具体报送时间按总公司财务部的有关规定执行。
3、月报包括资产负债表、利润表、现金流量表等。会计报表应由项目公司负责人、财务经理和制表人签章并加盖项目公司公章。
B、涉及主要工作流程控制
1、付款流程控制
适用范围
1>工程款的审批、支付。[预付款、进度款、结算款（保修金）]
2>材料、设备款的审批、支付。
3>设计费的审批、支付。
房地产会计工作流程(三)房地产开发有限公司
财务工作流程
目录
出纳工作流程....................................................................................................................2
一、日常工作....................................................................................................................2
（一）日常收款业务.................................................................................................2
1、收取房款........................................................................................................2
2、收取工程保证金、押金、员工还款等........................................................3
（二）日常付款业务.................................................................................................4
1、支付土地款....................................................................................................4
2、支付规费........................................................................................................6
3、支付工程款....................................................................................................6
4、偿还项目贷款................................................................................................7
5、支付员工借款................................................................................................7
6、支付费用报销款............................................................................................7
7、支付客户退房款............................................................................................7
8、支付员工工资................................................................................................8
9、退