房地产项目设计阶段的成本控制

详细内容

　　房地产项目设计阶段是房地产项目成本控制的关键与重点。尽管房地产设计费在建设工程全过程费用中比例不大，一般只占建安成本的1.5%-2%，但对工程造价的影响可达75%以上，由此可见，房地产项目设计质量的好差直接影响建设费用的多少和建设工期的长短，直接决定人力、物力和财力投入的多少。合理科学的房地产项目设计，可降低工程造价10%。但在工程房地产项目中不少房地产设计人员重技术、轻经济，任意提高安全系数或房地产项目标准，而对经济上的合理性考虑得较少，从根本上影响了项目成本的有效控制。例如：某高层住宅每层电梯井走廊仅十多米的距离，其间又无防火分区，就设了三只消防箱，而按消防规范要求，只要两支水枪同时到达室内任何部位即可。这种房地产项目不合理，造成了一定浪费，显然是对工程的各种经济指标不够重视。因此，房地产项目阶段对项目投资的影响是极其重要的。特别是扩初房地产项目阶段对项目经济的影响达70-%95%，实际上，当扩初房地产项目批复之后，存在的技术问题、费用问题都很难解决，因此必须重视扩初房地产项目，以避免“先天不足”。

　　1、推行房地产项目设计招标，择优选择房地产项目设计单位

　　积极推行建筑方案与经济方案相结合的房地产项目招标方法，尽量将工程主体及配套的围护、绿化等均放在一起进行招标，采用多家竞投，组织有关专家综合评比，这样既可优选出好的房地产项目单位，又可促进房地产项目方在项目整体布局、建筑造型使用功能上开拓创新，在降低工程造价上下功夫。

　　2、开展限额房地产项目设计，有效控制造价

　　积极推行限额房地产项目，健全房地产经济责任制。房地产项目人员应熟悉掌握建筑工程预算定额及费用定额，熟悉建筑材料预算价格，然后按项目投资估算控制初步房地产项目及概算，再用初步房地产项目概算控制施工图房地产项目及概算。因此，各专业在保证功能及技术指标的前提下，必须制定双赢策略，合理分解和使用投资限额，融施工图房地产项目和施工图预算为一体，把技术和经济有机结合起来。严格控制房地产项目变更，以保证投资限额不轻易突破。房地产开发企业的工程造价管理人员应与房地产项目部门积极配合，及时提供可靠的工程基础资料。

　　当前普遍存在着房地产设计不精、深度不够的情况。这是增加工程造价的不确定因素。由于房地产项目频繁变更，给工程造价控制带来一定的难度。依据开发经验和投资估算的要求，必须有效地确定房地产项目限额（造价、三材消耗指标等），并建立奖惩考核激励机制。对哪个专业或哪一段突破了造价指标，必须分析原因，用房地产项目设计 修改的办法加以解决。克服那种只顾画图、不顾算帐的倾向，变“画了算”为“算了画”。并利用同类建筑工程的技术指标进行科学分析、比较，优化房地产项目设计 ，降低工程造价。 项目管理者联盟，项目管理问题。

　　3、房地产项目设计采用合同措施，有效控制造价

　　针对目前房地产设计人迥经济观念淡薄，房地产设计变更随心所欲。笔者认为应在房地产项目合同经济条款上，增加房地产项目变更及修改的费用额度限制条款，如房地产项目变更费超出施工合同价的某一比例（如5%）时，则扣罚一定比例的房地产项目费（房地产项目质保金）。采取一定的约束力是对房地产项目设计规范、房地产项目设计 标准、工程量与概预算指标等各方面控制的一种举措。